Что происходит на рынке недвижимости

27 октября Банк России повысил ключевую ставку сразу на два процентных пункта — с 13% до 15% годовых. До этого - с июля по сентябрь - регулятор также трижды повышал ее. И в итоге по сравнению с серединой лета ключевая ставка увеличилась в 2 раза. 

Недоступные кредиты

У повышения ключевой ставки есть свои плюсы, как, например, последующий за этим рост ставок по вкладам. Минус же в том, что кредиты для людей и компаний становятся более дорогими. Это относится, в том числе, и к ипотеке.

При этом в начале сентября правительство повысило еще и размер первоначального взноса для получателей кредитов по всем льготным госпрограммам - с 15% до 20%. А с 1 января следующего года депутаты Госдумы предлагают поднять его аж до 25 %. Вместе с тем правительство сократило размер субсидии, получаемой банками из федерального бюджета для компенсации недополученного дохода при выдаче льготных кредитов, по ставкам ниже рыночных.

Понятно, что банки уже отреагировали на все эти изменения. Размер ипотечных ставок, например, на вторичное жилье увеличился в среднем с 13–14% до 15–16% годовых. Для сравнения: в 2019 году ипотечные ставки на «вторичку» составляли 8,5–9% годовых. Одновременно с поднятием ставок банки перестраховываются и снижают размер одобренной суммы, увеличивая при этом требования к первоначальному взносу. Как следствие - доля отказов в ипотечных кредитах выросла до 60-70%.

В общем, кредитоваться стало гораздо сложнее и дороже, и в итоге спрос на жилье стал падать.

Спрос на метры

В среднем по стране падение спроса на приобретение жилья в октябре этого года по сравнению с сентябрем составило 10-12%. Причем как на новые квартиры, так и на вторичные.

Застройщиков изменения заставляют пересматривать свои планы. Эксперты полагают, что рынок новостроек может вернуться к показателям, которые были лет десять назад, однако пока темпы строительства будут соответствовать текущим графикам - строительный процесс инертен, и остановить его мгновенно нельзя. Но отложенные последствия проявятся в будущем.

Изменения в ставках уже значительно сказались и на сделках по покупке квартир на вторичном рынке. Многие из них просто сорвались. В ипотеку сегодня «впрягаются» только те, кто не имеет возможности ждать, а также те, кто берет в кредит лишь небольшую сумму.

Дешевле снимать?

На фоне всего этого съемное жилье к середине осени оказалось чуть ли не в дефиците. За третий квартал предложения жилья в аренду в целом по России сократились более чем на 40%.

Главное объяснение — из-за взлетевших ипотечных ставок. Часть тех, кто планировал купить квартиру, передумал и посчитал, что дешевле пока снимать жилье, чем выплачивать ипотеку под 16-18% годовых. А в итоге, аренда жилья подорожала: где-то на 15%, как у нас, где-то – аж на 30-40%. Но есть вероятность, что к концу года предложения по съемному жилью опять вырастут. Причина все та же: часть владельцев квартир, которые хотели их продать, при нынешней ситуации со спросом могут передумать и пока свое жилье сдавать.

Стагнация неизбежна

Единственный хороший момент в повышении процентных ставок — возможное снижение цен на недвижимость. Многие эксперты сходятся во мнении, что это неизбежно. Полагается, что в будущем подешевеют не только вторичные квартиры, но и жилье на первичном рынке. При этом новостройки должны снизиться в цене еще раньше «вторички».

Сейчас наблюдается серьезное различие в стоимости аналогичных квартир на первичном и вторичном рынках: новостройки обычно дороже примерно на 20%. Цены на «первичку» росли из-за высокого спроса на ипотеку. Застройщикам придется предлагать скидки или снижать стоимость нового жилья. Поэтому прогнозируют, что сначала пойдет вниз стоимость первичного жилья, и только потом начнется снижение на вторичном рынке. Когда это произойдет? Одни считают, что в ближайшие 2-3 месяца, другие – в течение первого полугодия 2024 года.

Однако серьезного - на 10% и более - снижения цен на недвижимость ожидать вряд ли стоит, и пока номинальные цены продолжают расти со скоростью 1,5–1,8% в месяц.

Экспертное мнение

С такими выводами согласен и директор арзамасского агентства недвижимости «Арбат» Евгений Боронин.

- Рост цен на «первичку» и «вторичку» происходит в течение года в среднем на 10-20%. Если рынок квартир так же, как сейчас, будет полупустым, а спрос, независимо от увеличения ставок на ипотеку, останется высоким, цены, думаю, снижаться точно не будут, - считает он.

Что касается аренды жилья, то, по мнению Евгения Боронина, в Арзамасе сильный рост цен в последние несколько лет в первую очередь связан с множеством строек в самом городе и рядом с ним. В частности, со строительством дороги М-12. Возможно, по завершении строительства ситуация изменится.

Николай ЖИДКОВ.