15.01.2022 | Заметки по поводу

Если собрать все новости о рынке недвижимости, мнения экспертов, обзоры и ссылки на статистику и убрать из них «воду», то в сухом остатке мы получим всего два слова: квартиры дорожают. Причем, фигурально выражаясь, не по дням, а по часам.

Я столкнулся с этой проблемой, когда решил купить жилье в другом городе. Для чего выставил на продажу свою однушку в Арзамасе. Квартира у меня в относительном новом доме, не в «хрущевке» или «брежневке», поэтому и цену указал немалую для провинциального города. К моему удивлению, квартиру захотели купить первые пришедшие клиенты, причем без торга. Кроме них в очереди стояли еще несколько человек. Но по форсмажорным обстоятельствам сделка не состоялась, я решил отложить этот вопрос до лучших времен. Это было в конце августа 2021 года. 

Прошло три месяц а, и я вновь начал подыскивать квартиры в новостройках того города, где  хотел приобрести жилье ранее. Цены не порадовали. За этот небольшой срок они выросли в пределах 500 – 700 тысяч. И я понял, что своего жилья в крупном городе мне не видать, так как большая часть средств должна была пойти именно с продажи моей однокомнатной квартиры.

От безнадеги просто так решил посмотреть, а поднялась ли стоимость жилья в Арзамасе? И тут меня ждал шок! Цены на однушки в нашем городке поднялись на те же 500 тысяч, а то и больше. Такие квартиры, как у меня, некоторые собственники выставили на продажу чуть ли не на миллион дороже! Я даже растерялся. Ведь, и это ни для кого не секрет, доходы наших сограждан из-за пандемии не только не выросли – они упали.

Зашел в Интернет и увидел такую вот информацию: по оценкам Росстата, число людей, живущих за чертой бедности, только за 2020 год увеличилось на 400 тысяч. Их уже почти 20 миллионов человек. В первом квартале 2021 года спад доходов населения ускорился в четыре раза по сравнению с тем же периодом предыдущего года. Я думаю, что в последнем квартале 2021 года спад доходов тоже вырос. 

Почему так стремительно растут цены на жилье?

На сайте РБК прочитал: в ЦБ РФ подсчитали, что за последние полтора года жилье в России подорожало сильнее, чем за предыдущие семь лет, вместе взятые: с начала 2013-го по 2020 год. Стоимость квадратного метра жилья выросла на 33%, а с начала пандемии — на 39%. Глава Банка России Эльвира Набиуллина связала это с началом действия в апреле 2020 года программы льготной ипотеки , позволявшей взять кредит на покупку жилья в новостройке по ставке не выше 6,5% годовых. Среди причин роста спроса и цен на жилье помимо льготной ипотеки называют удорожание стройматериалов (плюс 27,7% за год, по данным Росстата по итогам сентября) и общую инфляцию (7,97% в годовом выражении на 27 октября).

Тем не менее президент Союза предпринимателей и арендаторов России Андрей Бунич предполагает, что проблема с высокими ценами на жилье не имеет отношения к строительной отрасли, которая в принципе не может работать в отрыве от общей экономической ситуации. А она сейчас неблагоприятна.

Вместе с тем эксперт заострил внимание на том, что банки сейчас получают колоссальные прибыли, они не заинтересованы в том, чтобы финансировать какие-то проекты, кроме крупных. И эту политику будут продолжать до упора. И ипотеку будут выдавать, не думая о последствиях. Ведь если заемщик не сможет ее выплачивать, банки отнимут у него квартиру. Им даже о рисках думать не надо. Когда вы берете ипотеку, банк риска не несет никакого. Потому что, пока ее вы не выплатите, квартира не ваша, а его. Единственная проблема — если жилье вдруг подешевеет. Тогда у банков возникнет дыра в балансе. Поэтому им надо  поддерживать пузырь высоких цен на жилье.

В «Открытом журнале» также нашел весьма интересные мнения. «Что бы ни происходило в стране — экономический бум, кризис, падение или рост реальных доходов, рост или снижение курса доллара, законодательные новшества, строительство метро, реновация, — всегда и неизменно это приводит к росту цен на жилье. Забавно наблюдать, как систематически приуменьшаются или, по крайней мере, не акцентируются показатели потребительской инфляции, а вот про рост цен на квартиры так не скажешь. Если растут цены на бензин или продукты питания, это вызывает всеобщее возмущение, а если на недвижимость — вроде все хорошо.

Казалось бы, согласно закону спроса, при росте цены спрос падает, то есть растущие цены на обычный товар отпугивают покупателей. Но только не покупателей недвижимости! Не стоит забывать, что недвижимость — это еще и финансовый актив, а не только потребительское благо, и стандартный закон спроса-предложения тут не работает.

Но еще более важно формирование ожиданий, что цены вырастут. Именно это, по мнению тех, кто запускает информационные (дезинформационные) волны, должно побудить людей быстрее расстаться с деньгами, чтобы купить якобы дорожающий продукт».

Кому это нужно?

К сожалению, практически всем, кроме тех самых немногочисленных обычных покупателей. 

Это одна из причин, почему в игру «квартиры дорожают» играют многие. А именно – застройщики. Их интерес очевиден. Чем больше торопятся покупатели, тем выше выручка, маржа и прибыль. Д а лее – риелторы и агентства недвижимости. Им без разницы, какие цены, но им нужен поток покупателей, который создается путем искусственного ажиотажа. Следующие – банки. Ипотечная пирамида работает только при постоянно растущих ценах на недвижимость. Если покупатели заподозрят, что цены могут снизиться, это обрушит рынок, стоимость залогов упадет, и у банков будут большие неприятности. Затем – государство. Растет  налогооблагаемая база. И, наконец, собственники квартир, включая ипотечников. Они заинтересованы, чтобы стоимость их активов росла.

А. ПЕТРОВ